Clareza antes da decisão.
Notas objetivas para explicar conceitos que costumam ser tratados como se fossem óbvios: finalidade, data-base, comparáveis, locação, PTAM e prova pericial.
Finalidade e data-base
Por que o valor só faz sentido quando a pergunta está definida.
LocaçãoObjeto locado
O que precisa ser separado antes de pesquisar aluguel.
MercadoComparáveis
Semelhança não é apenas proximidade geográfica.
DocumentoPTAM
O que o parecer precisa mostrar para ser tecnicamente compreensível.
PeríciaAssistente técnico
O papel da parte técnica que acompanha a perícia judicial.
AtivosImóveis especializados
Quando imóvel, benfeitoria e operação não podem ser misturados.
Finalidade e data-base vêm antes do valor.
Perguntar “quanto vale?” sem dizer para quê e em qual data deixa a avaliação incompleta.
A finalidade orienta a escolha das evidências, o método e o nível de detalhamento. A data-base situa o resultado em um mercado específico. Uma conclusão tecnicamente válida não deve ser tratada como número atemporal ou universal.
Essa definição também evita usar uma avaliação produzida para um objetivo como se ela respondesse automaticamente a outro.
O primeiro passo é identificar o objeto locado.
Em uma avaliação locatícia, é preciso separar o que integra a locação do que pertence à operação do ocupante. A distinção é especialmente importante em ativos com equipamentos, instalações específicas ou benfeitorias de natureza particular.
Depois dessa delimitação, a pesquisa de mercado pode selecionar referências compatíveis e tratar diferenças relevantes.
Comparável não significa apenas “perto”.
Localização é um componente importante, mas a comparabilidade depende também de tipologia, área, padrão, uso, configuração, estado, condições de oferta e outros atributos capazes de influenciar o valor.
Uma amostra tecnicamente útil precisa ser explicável: por que cada elemento foi escolhido, quais diferenças foram consideradas e de que forma elas influenciam a leitura do mercado.
PTAM é mais do que a conclusão numérica.
O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica precisa documentar o objeto avaliado, a finalidade, a data-base, as informações consideradas, a metodologia e o raciocínio que sustenta a conclusão.
No Sistema COFECI-CRECI, a Resolução nº 1.066/2007 regulamenta o CNAI e a elaboração do PTAM.
Assistente técnico não é um “segundo perito do Juízo”.
O perito é nomeado pelo Juízo. O assistente técnico é indicado pela parte e atua sob sua confiança, podendo contribuir com quesitos, acompanhar diligências e apresentar parecer técnico após a juntada do laudo pericial.
Na prática, o assistente ajuda a parte e seus patronos a interpretar método, dados, premissas, cálculos e conclusões da prova pericial.
O valor imobiliário não deve ser confundido com o valor da operação.
Em postos de combustíveis, clínicas, escolas, indústrias e outros imóveis operacionais, podem coexistir terreno, construção, instalações fixas, equipamentos, licenças, contratos e atividade econômica.
Uma avaliação imobiliária precisa delimitar o objeto para evitar incorporar elementos que não pertencem à base de valor analisada.
Código de Processo Civil
Regras da prova pericial, indicação de assistentes técnicos, diligências e pareceres.
Consultar Planalto →COFECI · CNAI
Consulta pública de avaliadores e referência à Resolução COFECI nº 1.066/2007.
Consultar COFECI →CRECI-SP
Legislação e orientações relacionadas ao CNAI, PTAM e selo certificador.
Consultar CRECI-SP →Quer aplicar algum desses conceitos a um imóvel ou processo?
Apresente a situação concreta. A AVIMEX organiza a pergunta técnica antes de propor o trabalho.
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